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一、基本案情

2006年4月4日，袁某作为甲方，姜某作为乙方，签订《购房协议》，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将涉案房屋以总价三十二万元整出售给乙方，乙方需代甲方将该房在银行抵押贷款余款一次性还清，金额贰拾万元，乙方在甲方协助下办理完房屋转让手续后，支付剩余房款壹拾贰万元；乙方同意甲方以每月交纳2500元房租形式，暂时居住在该房，并同意甲方可以在五个月内以三十六万元优先购买此房屋，如在此期限内甲方不能购买此房屋，乙方有权随意处理该房，与甲方无关；甲方在该房居住期间，有责任保证房屋一切设施完好，2006年4月5日，涉案房屋过户至姜某名下。

2011年，牛某某（乙方、承租方）与姜某（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：因袁某未依承诺支付租金，故姜某决定解除与袁某的租赁关系，收回房屋，但袁某未露面，袁某父母亦拒绝姜某收回房屋，现袁某父母提出暂缓腾房请求，由其继续租住该房，租住期限届满即腾房交还姜某。甲方同意将涉案房屋出租给乙方，乙方承诺此房屋仅作为腾房前自住使用，不得在房屋内进行任何非法活动，否则由此产生的一切后果，由乙方全部承担。此房屋租赁期限为五个月，从2011年8月1日起至2011年12月31日止。本房屋租金为每月人民币2500元，乙方需在签订合同时将五个月房屋租金一次性支付给甲方。本合同自双方签字并由乙方付清租金后生效。后牛某某依约向姜某交纳足额房租。2012年1月9日，牛某某与姜某续签《房屋租赁合同》，约定因乙方提出希望春节后再行腾房，要求续租三个月，租赁期限为三个月，从2012年1月1日起至2012年3月31日止，其他条件不变。后牛某某依约向姜某交纳足额房租。

2012年4月13日，双方就涉案房屋续租事宜再次签订《房屋租赁合同》，约定租期为三个月，从2012年4月1日至2012年6月30日，其他条件不变。后牛某某依约向姜某交纳足额房租。2012年7月5日，双方就涉案房屋续租事宜签订第四份《房屋租赁合同》，约定租期为十二个月，从2012年7月1日起至2013年6月30日止，租金为每月人民币3000元，其他条件不变。牛某某向姜某交纳至2012年9月30日的租金，之后租金未再交纳，牛某某现仍在涉案房屋内居住。2013年，牛某某向法院起诉姜某及袁某，要求确认2006年4月5日姜某与袁某签订的房屋买卖合同无效。

一审法院判决驳回牛某某的全部诉讼请求。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

判决后牛某某不服一审判决，上诉至二审法院，以原审未查明案件事实为由上诉至本院，要求改判牛某某与姜某签订的四份房屋租赁合同无效。

二审法院驳回牛某某的上诉，维持原判。二审法院认为：本案中，四份租赁协议系牛某某与姜某的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容、形式均合法有效。

二、律师点评

本案中，牛某某主张姜某与其签订四份租赁合同系以合法形式掩盖非法目的，即袁某与姜某签订的名为房屋买卖合同，实为借款合同，32万元购房款为借款本金，回购房屋多出的4万元及袁某租房支付的租金均为利息，同理，牛某某与姜某签订四份租赁合同后，姜某名为收取租金，实为收取高额的利息。

袁某虽主张其与姜某之间系借贷关系，但既无借款合同亦无其他证据，仅凭房屋买卖合同无法证明袁某与姜某之间名为买房，实为借贷，故对牛某某以“袁某与姜某之间的房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的”为由要求确认合同无效无法律依据。