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 一、基本案情

2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某某看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某某之妻曹某某看了该房屋；11月27日，A中介公司带陶某某看了该房屋，并于同日与陶某某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人，利用A中介公司提供的信息、机会等条件但未通过A中介公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向A中介公司支付违约金。当时A中介公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。A中介公司向一审法院提起了诉讼，要求陶某某向A中介公司支付违约金1.38万元。

一审法院判决：被告陶某某向原告A中介公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某某提出上诉。二审法院判决：一、撤销一审民事判决；二、A中介公司要求陶某某支付违约金1.38万元的诉讼请求，不予支持。

二、裁判理由

法院生效裁判认为：A中介公司与陶某某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某某并没有利用A中介公司的信息、机会，故不构成违约，对A中介公司的诉讼请求不予支持。