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一、基本案情

2013年2月2日，徐某某（卖售人、甲方）与潘某某（买受人、乙方）签订《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为208万元。合同第六条约定，双方确认在2013年4月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。补充条款第5条关于交房时间的约定，双方确认甲方在2013年4月25日前将房屋交付给乙方，签订房屋交接书，同日乙方须支付清全部房价款。第7条付款方式的约定，本合同签订时，乙方于2013年1月31日支付给甲方2万元，作为定金，在支付房款时抵作房款；2013年2月5日前，乙方支付59万元；2013年3月25日前，乙方支付2万元；2013年4月25日前，乙方支付2万元；乙方通过银行贷款143万元给甲方，乙方应于2月20日内向中介方提供完整有效的贷款材料，若乙方申请的银行贷款额度不足或其它情形，则应于签订银行借款合同后办理该房地产转让申请过户手续前，另行补足给甲方。第10条其它事项的约定，如贷款发生不便，时间5月10日，其它按放款时间为准，款到交房。

2013年1月31日，潘某某支付2万元；同年2月2日，潘某某支付59万元，徐某某出具收到房款61万元（含定金2万元）的房款收据；同年3月28日，潘某某支付2万元。2013年4月9日，潘某某申请住房公积金贷款40万元获批，抵押贷款76万元获批。2013年5月10日，潘某某和徐某某到房产交易中心，双方因故未办理成房产过户手续。

　　2013年6月，潘某某诉至原审法院，庭审中明确诉讼请求为，要求判令：一、徐某某协助潘某某办理将系争房屋过户至潘某某名下的相关手续；二、徐某某将系争房屋交付给潘某某。徐某某同时提出反诉，要求判令：一、解除双方于2013年2月2日就系争房屋签订的《合同》；二、潘某某支付以145万元为本金，自2013年5月11日起按照日万分之五的标准计算30日的逾期付款违约金；三、潘某某支付按照总房价208万元的20%计算即416,000元的解约违约金。庭审中，潘某某和徐某某均确认双方通过补充条款对房屋过户日期变更为2013年5月10日。

　　后一审法院作出判决：一、被告徐某某在本判决生效之日起十日内协助原告潘某某办理系争房屋产权过户登记至原告潘某某名下的相关手续。同时，原告潘某某支付给被告徐某某房款人民币1,430,000元；二、被告徐某某在本判决生效之日起十日内将系争房屋交付给原告潘某某。同时，原告潘某某支付给被告徐某某房款人民币20,000元；三、驳回反诉原告徐某某的全部反诉请求。

判决后，许某某不服，上诉于二审法院，诉称：潘某某应于双方约定的过户日期即2013年5月10日之前将贷款的差额部分补足给上诉人，然至今上诉人仍然未收到该差额部分，潘某某逾期付款已经超过三十日，上诉人可以行使合同的解除权。2013年5月10日当日双方未能过户之后，上诉人向被上诉人三次寄送催款通知，均被潘某某拒收，潘某某至今未付房款达到总房款的70%，过户条件未成就，潘某某构成恶意违约，应当解除双方的房屋买卖合同，并由潘某某承担《合同》解除的违约责任。一审法院对交房的判决也超出了被上诉人的诉请。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉诉请。

　　经二审法院审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院依法予以确认。二审判决：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项；三、潘某某应在本判决生效之日起十日内支付许某某逾期付款违约金，以人民币27万元为本金，按日万分之五计算，自2013年5月10日起算至实际付款之日止。

二、律师点评

潘某某共余145万元房款尚未支付，但其已经通过银行获批的贷款116万元只要待双方办理产权过户手续之后即可以发放至许某某账户之中。由于双方对2013年5月10日当日过户不成的原因均未提供相应的证据予以证明，而该116万元的贷款需双方办理完过户手续即可发放，故该116万元的贷款不应认定为逾期支付。关于尾款2万元，根据双方约定以及交易习惯，应理解为上诉人交房当日支付，不存在上诉人陈述的逾期付款的情形。关于贷款不足的差额27万元，根据双方《合同》约定，应于办理转让申请过户手续前即2013年5月10日前补足给许某某，但潘某某未能于该日前补足给许某某，故该笔房款的支付存在逾期。

至于许某某称潘某某逾期付款构成根本违约的说法，潘某某称准备于过户当日支付该笔差额，并就过户当日具有支付27万元的能力提供了证据证明，且双方均不能证明对方对过户不成负有责任，并根据双方提供的通知对方的函件，表明双方确实就过户与付款问题产生了争议，另考虑到《合同》履行的程度、潘某某履行付款义务的能力与意愿以及双方之后产生的纠纷等情况，对上诉人提出的被上诉人逾期付款构成恶意违约并以此解除《合同》的诉讼请求，法院不予支持。